福岡市 博多区・中央区の賃貸オフィス(貸事務所)や貸し店舗などを中心とした情報ブログ http://www.acmp.co.jp
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福岡オフィス:空室物件情報更新(bois博多 他)

 今日は、興味深い記事から。多くのオフィス・商業ビルを保有する大手不動産会社ヒューリック(東証1部 3265)が、「100年オフィスを標準仕様に」するとの発表を行いました。

 その内容は、現在40年を経過したビル40棟を今後10年間で建て替えを行うが、建て替え後のビルは100年間使えるような仕様にするそうです。それにより、フロー消費からストック型への資産価値を高めることに転換し、エネルギー効率の改善、CO2・廃棄物削減を実現させることが期待できるそうです。具体的な効果としては、建築工事費や移転補償費用の削減により総投資額が約40%削減、累積キャッシュが約1.25倍増加するなど、中長期的な経済的パフォーマンスが向上すると試算しています。

 具体的な仕様として、(1)高耐震性・高耐久性、(2)更新・リニューアルの円滑化、(3)高度なメンテナンス性という項目を立てて、躯体・設備・仕様建材等の具体的な数値で標準仕様・ガイドラインを規定しています。

 このような環境や経済性について具体的にガイドラインを設定して公表するということは、テナント・株主に対して企業イメージがアップしますし、今後他社でもこのような動きが広がるかもしれません。また、不動産賃貸業を行っている企業にとっても、参考になると思いますので、ご紹介したいと思います。詳しくは、こちらをご覧ください。

 さて、本日、福岡市中心部の事務所・店舗の募集状況のデータ更新を行った物件は以下の通りです。

 ・bois博多             福岡市博多区博多駅南1丁目
 ・福岡AIビル            福岡市早良区百道浜2丁目
 ・ジブラルタル生命大橋ビル   福岡市南区大橋1丁目
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 等です。

 内覧やご要望等は、お気軽にACMプランナーズまでお問い合わせください。
 

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by acmp | 2011-01-31 18:10 | 物件更新情報

福岡オフィス:空室物件情報更新(中央博多駅前ビル 他)

 「日経不動産マーケット情報」2月号によると、東京都心部の賃貸オフィス市況の今後について、6人の市場関係者による予測に関する記事が掲載されています。その結果、「2011年は都心部の大規模ビルの賃料と稼働率が上昇する一方で、周辺部にあるビルや中小規模のビルは厳しさを増す」という見方が多勢を占めたそうです。 企業のオフィス需要が高まり、大規模ビルに関しては明るい見通しが出ている一方、中小ビルではテナントが流出して競争が激化すると予測しています。(詳しくは、こちら
 福岡に関する情報は書かれていませんが、まだオフィスビルの市況は劇的に改善しそうにはありません。しかし、中小ビルの厳しさは変わらず、その中で如何に空室を埋めていくのか、あるいは既存のテナントの流出を阻止するのか、ということに苦心することが今後ますます重要になってくると思います。

 さて、本日福岡市中心部のオフィス・店舗の募集状況を更新したのは、以下の通りです。

 ・中央博多駅前ビル        福岡市博多区博多駅前3丁目
 ・大博多ビル             福岡市博多区博多駅前1丁目
 ・ジブラルタル博多駅東ビル   福岡市博多区博多駅東3丁目
 ・博多祇園センタープレイス    福岡市博多区祇園町
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等です。

 今日は、博多区の物件の一部を中心に更新しています。
 
 内覧やご質問等がございましたら、お気軽にACMプランナーズまでお問い合わせください。


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by acmp | 2011-01-27 12:19 | 物件更新情報

福岡・オフィス 新着物件掲載(ワークオフィスシェアリング天神 )

 新博多駅ビル「JR博多シティ」の開業まであと1ヶ月半。外観的には一部ペデストリアンデッキの屋根やコンコース、駅前広場などを急ピッチに工事を進めていますし、おそらく各店舗の内装工事ももう着工していることでしょう。すでに最終段階で開業までに何とか間に合わせるように工事業者、運営会社、テナントとも大忙しのことでしょう。毎日通勤途中に工事の進捗を見ていると、少しずつ変化が目に見えるので、楽しいものです。そして、周辺のビル事務所にも工事関連の現場事務所として使われて、工事業者の方も多く出入りしているのを見ると、やはり多くの雇用を創出し、食事や宿泊などの消費を促し、経済的な波及効果は大きいのだろうな、と思います。
 一方で、この工事が終わった途端、景気が落ち込まないか、ということも懸念されます。
もっとも、キャナルシティ博多の隣接地にも今秋に第2キャナルが開業され、こちらの方の工事も始まっています。このように各地域、各事業主が競い合うように出店したり、改装したりしながら、持続的に街が発展していくことを期待したいと思います。
 当社も、事務所や店舗をご紹介したり、不動産開発に携わっているので、このような都市や多くの事業者様の発展に微力ながら貢献し、少しでもその足跡を残していきたいと思います。

 さて、本題に話を移したいと思います。
本日は、新たに開設するレンタルオフィスのご紹介です。

 ・ワークオフィスシェアリング天神(コスモビル)    福岡市中央区天神5丁目
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です。レンタルオフィスには、いろいろな形態がありますが、今日ご紹介するのは、廉価なブースタイプです。パーテーションで仕切られ、扉が付いた専用ブースに机・いす・書庫付。コピー機やミーティングスペースは共用ですが完備しています。
 事務所を借りると、敷金や仲介手数料などのほかに、OA機器やオフィス家具を準備する必要があり、結構な費用がかかりますが、このレンタルオフィスはあらかじめ準備されているため安心です。まさに、開業間もない方や簡易な営業所を確保しなければならない方にとってはお勧めです。しかも事務所の住所が「天神」となると、名刺交換した相手からは「いい場所に事務所を構えていますね」と言われることになります。
 また、インターネット使用料や水道光熱費も含んで、家賃は31,500円(税込)、敷金2か月ときていますから、今まで自宅を仕事場にしている方にとっても、リーズナブルな家賃設定となっています。
 このようなレンタルオフィスを2月1日からオープンします。私もどのようなお客様がご利用されるのか、注目しています。

 内覧やご質問は、お気軽にACMプランナーズまでお問い合わせください。

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by acmp | 2011-01-26 13:31 | 物件更新情報

福岡オフィス:空室物件情報更新(鶴田けやきビル)

 今日はいきなり、福岡市中心部のオフィスビルの募集状況のデータ更新を行った物件をご紹介します。

 ・鶴田けやきビル     福岡市中央区赤坂1丁目
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です。

 このビルは、先日内覧会があって、訪問してきました。ビルオーナーや管理会社が内覧会を行うのは、通常、何らかのリニューアル等を行い、それを当社のような仲介業者などにお披露目して、ぜひテナントを紹介してくださいね、という販売促進の目的で開催されます。

 今回の内覧会も
 ・部屋を間仕切って分割工事
 ・内装仕上げ工事(クロス・タイルカーペット)
というのが大きなリニューアル工事が完了したので、そのお披露目が目的です。
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 まず、もともと30坪あった一室を13坪と15坪に間仕切り、最近動きが多い小面積の部屋に改修しています。これは、当然先行投資が発生するため、他の空室部屋とのバランスを考慮しながらリニューアルに踏み切ることが必要ですし、このビルの場合、他の空室面積が26坪であったため、思い切って改修したのでしょう。
 この間仕切り工事に伴って、出入りのための共用スペースも発生したのですが、そこの壁、部屋内の壁などに、白色を基調に、茶系でアクセントをつけながら上品さ・高級感を演出しています。こういうちょっとした工夫で空間雰囲気がガラっと変わりますので、参考になるでしょう。

 新しいビルが次々と供給され、そうはいっても全体のパイが同じペースで増えない状況の中で、必然的にどこかのビルでは空室が増えています。また、ビルオーナーにとっても、このような過当競争の中で手をこまねいていると、新規のテナントが入居しないばかりか、既存のテナントも流失しかねません。リスクはあっても、定期的なリニューアルや他用途への転用(コンバージョン)も行う必要があります。当然それを行うためには、長期修繕計画を立て、計画的に資金調達と改修工事・保守点検を行うことが不可欠です。

 このビルのリニューアルについては当社は関与していませんが、市場動向や入居者ニーズ、ビルの現状(長所・短所)、オーナーの経済状況等を考慮しながら、最大の投資効果を得られるようにご提案しますので、お気軽にACMプランナーズまでご相談ください。


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by acmp | 2011-01-24 12:07 | 物件更新情報

福岡・オフィス 新着物件掲載(協栄ビル )

 今朝の産経新聞によると、「外国人の土地取得規制 政府・民主、今国会で関連法整備」という記事。興味深く読んだので、この話題でブログを書き始めたのですが、オフィスや店舗にはあまり関係のない話に展開してしまいましたので、もしご興味がある方は、こちらをご覧ください。

 ということで、このブログは身軽になったところで、早速今日の本題の福岡市都心部のオフィスビルの新着物件をご紹介します。

 ・協栄ビル     福岡市博多区東光2丁目
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です。 

 このビルは、福岡の玄関口 JR・地下鉄「博多」駅から徒歩圏内のオフィスビルです。まず特徴は、博多駅と空港の中間に位置するため、支店・営業所としてご利用されてはいかがでしょうか。実際にこの近隣のビルには、このような使われ方をしたテナントビル、自社ビルが多く立ち並んでいます。また、国道3号線と空港通りの交差点「東光2丁目」の角にあり、バックに都市高速の高架が見えるので、結構”都会感”を味会うことができます。

 また、正面から見ると結構大型ビルに見えるのですが、図面を見ると意外にも不整形で、設計士も配置計画をよく考えられたなと思います。

 また気になる賃料等の条件についても、オーナー様はいろいろと相談に乗っていただけますので、お気軽に内覧やご要望をお申しつけください。

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by acmp | 2011-01-20 14:24 | 物件更新情報

福岡・オフィス 新着物件掲載(ブックローン福岡ビル 他)

 興味深い雑誌の記事から。「日経アーキテクチュア」2011年1月10日号の記事で見出しは「オフィスの知的生産性、省エネとセットで高める」。
 それによると、
 ・「10年前と比べて、オフィスの知的生産性が向上した」 と考える企業は6割半に達した
 ・オフィスビルの性能や仕様で、「打ち合わせやコミュニケーションなどに使えるスペース」 を重視すると答えた企業が1割を超えた。セキュリティー(27.9%)、空調設備(24.0%)、耐震性能(21.7%)に次ぐニーズの高さ。
 その他にも、
 ・省エネ対策が企業イメージや業績ばかりでなく、知的生産性にも良い影響を与えると考える企業は約半数に上る
 ・自社が所有するオフィスビルの改修について、7割半の企業が「省エネ改修」を計画していると答えた。その内訳は、「省エネ」(75.0%)、「内装・レイアウトの変更」(37.5%) など。
 
 知的生産性については、基本的には快適な働きやす職場環境をつくることだと思います。そのためには、最近の傾向としては、コミュニケーションスペース、リフレッシュルームの確保、オフィスレイアウト、内装デザイン等に配慮した企業が多くなっているというのが実感です。それに付随して、空調・電気設備や天井高、開口高、柱スパン等にもこだわる方が多くなっているように感じます。

 さて、本題に移りたいと思います。

 本日、福岡市中心部のオフィスビル・店舗の募集状況データを更新したのは、以下の物件です。

 ・ブックローン福岡ビル    福岡市博多区博多駅南1丁目
 ・KDX博多南ビル       福岡市博多区博多駅南1丁目
 ・第5博多偕成ビル      福岡市博多区博多駅東1丁目
 ・井門博多駅前ビル      福岡市博多区博多駅前2丁目
 ・博多ビル            福岡市博多区博多駅中央街
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等です。

 今日は、博多駅周辺のビルを更新しています。

 内覧やお問い合わせ等がございましたら、お気軽にACMプランナーズまで。

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by acmp | 2011-01-19 13:53 | 物件更新情報

人気オフィス・ランキング 発表 (平成23年1月)

 本当に連日寒い日が続きますね。弊社は工事や賃貸管理業務も行っていますが、なぜかこの時期はトラブルが多いのです。給排水設備、電気設備・・・。今年は寒いので、余計に多いような気がします。夏は暑い、冬は寒い、このような気候の変動が大きいと、使用する設備仕様のグレードや保守管理も高いものを使わないといけないかもしれません。自分が所有する自宅や自社ビルなら多少我慢できることでも、第三者に賃貸しているのであれば責任が発生しますし、相応の対策も講じておく必要があると思います。

 さて、毎月中旬に発表している人気オフィス物件ランキング(1月分)を発表します。

【福岡市中央区】
 1(1)  天神ツインビル          福岡市中央区天神1丁目
 2(-)  紙与薬院ビル           福岡市中央区白金1丁目
 3(2)  天神フコク生命ビル       福岡市中央区天神1丁目

【福岡市博多区】
 1(-) 明治通りビジネスセンター   福岡市博多区下川端町
 2(3)  博多三井ビル1号館       福岡市博多区上呉服町
 3(-) カーニープレイス博多      福岡市博多区博多駅前1丁目
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となっています。

※ ( )内の数値は前回の順位です。なお、このランキングは、弊社ホームページにおいて最近1ヶ月間のアクセス数を物件ごとの集計したものです。
 


 

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by acmp | 2011-01-17 11:11 | ◎イチオシ物件情報◎

福岡オフィス:空室物件情報更新(CR福岡ビル 他)

 今日は、J-REITの話題から。
 J-REITはご承知の通り、金融商品取引所に上場している不動産投資信託のことで、2001年2月に2銘柄でスタートし、現在35銘柄あります。2008年9月のリーマンショックまでは、「ファンドバブル」といわれるだけあって、上場ラッシュ現象が見られましたが、それ以降パッタリと途絶え、2010年3月に久しぶりに「アドバンス・レジデンス投資法人」が上場しました。そして、東急不動産は2012年度に商業施設・オフィスを投資対象とするファンドの上場準備に入ったといいます。
 ファンドについては、いろいろと批判がありますが、経済活性化・不動産市況の活性化のためには、資金を循環させる必要がありますし、その器としてファンドがあると思っています。投機や収益実態を伴わない不動産価格の高騰については十分に監視する必要があるとは思いますが、適正な価格で売買されるのであれば、流動性は高まりますし、資金流入によってリスクの軽減にもつながると思います。なによりも、右肩下がりのデフレが続くと思うと、人間は先行きが目減りすることが確実な投資などを行わず、現預金が積み増すだけです。縮小均衡の閉塞感が漂う世の中で、明るい気持ちになるのが無理です。多くの人をワクワクさせるような新たな商品・サービスの開発、価値観の創出がいま求められていると思います。

 さて、本題に移して、今日は以下の物件の募集データを更新しました。

 ・CR福岡ビル         福岡市中央区白金2丁目
 ・富士ビル赤坂        福岡市中央区舞鶴2丁目
 ・MIKIビル           福岡市中央区大名2丁目
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 等です。

 本日は福岡市中央区の物件を更新しています。

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by acmp | 2011-01-15 12:24 | 物件更新情報

福岡・オフィス 新着物件掲載(ZS福岡ビル)

 今日も、大手仲介業者C社がまとめた2010年12月期の賃貸オフィスビル市場動向調査結果の話題から。

 それによると、福岡市は「空室率は微減の14.2%。使用面積拡大に伴うテナントの動きは増加傾向にあり、需給バランス改善の方向」と、明るい兆しのコメント。

 一方、東京では、都心部のS・Aクラスのビルの空室率が改善する一方、23区全体では空室率が悪化する結果となっています。「業務効率化を見据えた統合集約移転先として、効率のよいS・Aクラスビルがほぼ賃料の底値に近いとみて先行された反面、それ以外の既存ビルでは空室が増加している」「大型移転の受け皿になりうるまとまった空室はS・Aクラスビルでは少なくなり、Sクラスビルの一部では賃料の底入れ感が浸透。大型移転の多くは、移転や統合することによりスペース効率のアップが目的で、オフィス使用面積の総量が増加する需要の力強さは今のところ市場に見られない。そのため、そのような大型移転に伴う二次空室(移転元のビル)が出ると、特に年数を経たビルや立地のメリットが少ないビルではテナント誘致に苦戦する可能性がある」としています。

 企業としては、固定費である家賃や人件費などの過剰資産をできる限り削減(いわゆる「リストラ」)して、損益分岐点を低減して、足腰の強い経営基盤を築くことによって、これまでの幾多の不況を乗り越えてきた経緯があります。そして、景気が上向いた時には一気に利益が計上されるという体質に変化しています。東京の市場動向の背景にもこのようなことが働いていると思います。その意味において、本格的に支店・営業所を増やして、売上アップを図るまでには、もうしばらくかかるかもしれません。そのような反転攻勢を行う企業が早く増えることを願うばかりです。

 ちなみに東京のSクラスビルの空室率は4.1%。福岡市は全国レベルでは決して高いわけではないのですが、それでもこの4.1%という数字は驚異的です。

 さて、本日は、新着物件をご紹介します。

 ・ZS福岡ビル    福岡市博多区東比恵3丁目
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です。

 東比恵は、福岡空港と博多駅との中間に位置し、地下鉄でそれぞれ1駅隣にある地区で、支店・営業所拠点としては足回りのいい点がお勧めです。従来は、1階倉庫・2階事務所で敷地内に駐車場を確保している事務所倉庫に、配送を中心とした卸売業者の営業所として入居する企業が多いエリアでしたが、ここ数年大型のテナントビルや大手企業の自社ビルが幹線道路沿い立ち並び始め、街の雰囲気も大きく変化しつつあります。

 そうした中で、このビルは、地下鉄「東比恵」駅から徒歩3分の百年橋通り沿いに位置しています。駐車場も敷地内に確保していますので、営業車を保有してルート営業・訪問営業を主体に行っている企業の支店・営業所としては最適でしょう。

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by acmp | 2011-01-13 11:09 | 物件更新情報

福岡オフィス:空室物件情報更新(住友生命福岡ビル 他)

 年末年始休暇や連休があり、世間的には今週から本格稼働といったところでしょうか。
 今日は、福岡都心部のオフィスビルの市況情報の話題から。大手仲介業者のM(ライバルにあたりますので、敢えて社名は伏せますが・・・)によると、

・福岡ビジネス地区の2010年12月末時点の平均空室率は14.72%、前年同月比0.66ポイント下げた。2010年は入居テナントのオフィス縮小の勢いが弱まったことや、福岡ビジネス地区の新規供給量が延床面積約2700坪(供給棟数2棟)に減少したことから、需給調整が進んだ。また、新築ビルや築年数の浅いビルの成約や入居が相次ぎ、同空室率が7~11月は5カ月連続で低下した。
・天神地区は、コールセンター需要や館内増床の動きが見られたものの、解約予告などの影響で空室解消が大幅に進まなかった
・博多駅地区は、オフィス需要が伸びず、中小規模のオフィス縮小の動きが続き、空室率アップ
・赤坂・大名地区、薬院・渡辺通地区、祇園・呉服町地区は、割安感のある築年数の浅いビルに成約が進み、空室率低下。
・平均賃料は前年同月比対比1.60%低下。全エリアで賃料相場の弱含みが続いた。景気低迷、大型供給の景況でかつてない借り手優位の市場に変化。テナント誘致競争が激化したことから、募集賃料と成約賃料の格差が拡大。フリーレント対応など、テナント企業の要望に対応しながら成約に結び付ける努力が見られた。

などと分析しています。

 さて、話題を変えて、今日の募集状況のデータ更新を行ったビルは以下の通りです。

 ・住友生命福岡ビル       福岡市中央区天神2丁目
 ・MIKIビル             福岡市中央区大名2丁目
 ・天神グラスビルディング    福岡市中央区舞鶴1丁目
等です。
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by acmp | 2011-01-11 11:27 | 物件更新情報