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新着物件を掲載しました(西鉄今泉ビル他)

 今日はいきなり新着物件の紹介をします。029.gif

  ・西鉄今泉ビル   福岡市中央区今泉1
  ・NDビル       福岡市中央区大名1
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 今回のビルの立地は、福岡市内でも幹線道路になる「国体道路」沿いの今泉・大名地区にあります。このエリアは、ここ数年、飲食店や物販店を中心にビルが建て替わり、発展が目覚ましいものがあります。また、路地・路地裏の街で、「何かあるんじゃないかな」という”ワクワク感”があって、特に若者が集まっています。
 このようなエリアなので、中小規模のビルが多く、賃料設定も天神・赤坂などに比べると抑え気味。また、ランチには困らないでしょう!

 今回のビルのうち、「西鉄今泉ビル」は駅・バス停に近く、交通アクセスがいい点がお勧めです。一方、NDビルの地下は、飲食店向き店舗になっています。
 ともに、共用部の内装はきちんと改修工事がなされていますので、清潔感があります。

 内覧をご希望される方や、ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。


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by acmp | 2010-03-30 11:57 | 物件更新情報

新着物件を掲載しました(西鉄渡辺通り2丁目ビル他)

 今日は週明けの月曜日。天気も良く、気持ちいい朝を迎えています。
こういう日はいい物件写真がとれるのです。006.gif

 そうそう、この物件写真、撮影は簡単そうで結構難しいのです。
 ポイントは、まず天候、そして太陽の位置。そして、大きなビルの場合の特徴ですが、なるべく引いて外観全体写真を撮りたいのですが、道路幅員が狭いときなどは一苦労。近隣ビルの非常階段に昇って撮れないか、など色々と工夫しなければなりません。
 また、結構厄介なのが、電線・電柱、看板、街路樹など。そういうことで、1枚の写真を撮影するのも、結構大変なのです。
 一方で、写真によって見るお客様の物件に対する印象が変わるので、できるだけいい写真を載せたいと考えています。

 そうはいっても、時間の都合で撮影に相応しくない日時に撮影しなければならないときもあります。そういえば最近の新着物件の写真は、天候や時刻がよくないので、あまりい写真ではないですね。私としては不満足です。

 ということで、前置きはこれくらいにして、本題の今日の新着物件です。

 ・博多鳳城ビル          福岡市博多区博多駅前4丁目
 ・西鉄渡辺通り2丁目ビル   福岡市中央区渡辺通2丁目
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 前者は、この地域・物件のグレードからすると、賃料条件設定はリーズナブルです。
 後者は、2駅利用可でアクセスがいい立地がお勧めです。

 詳しくは、ホームページをご参照いただくか、弊社までお問い合わせください。

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by acmp | 2010-03-29 11:54 | 物件更新情報

決算まであと5日

 3月末日は、いろいろな意味で区切りの日。役所の年度末、進学・就職など、実社会では元旦以上の意味を持つ日かもしれません。
 また多くの企業が決算期末を迎え、その日までに仕事を完了させ、あるいは支払いや入金を完了させておきたい日でもあります。
 ご多分に漏れず、わが社でも今月末が決算を迎えます。期初の高い目標をクリアするためには、最後の追い込みが肝心です。残された日数は少なくなってきましたが、営業上の数字を少しでも上げてゴールを切れるように頑張ります!目標達成の第一の原則が、諦めないこと、ですよね。045.gif

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by acmp | 2010-03-27 09:47 | staff さかた

家賃保証商品(日新信販編)

 最近花冷えのような天候が続いています。そして、私事で恐縮ですが、連休中から風邪気味。これでは昨日満開宣言をした桜を見に行くのは少々きつい。007.gif

 昨日に続いて、今日は日新信販の家賃保証サービスをご紹介します。
 同社は、家賃保証の業界では後発組で、社名から見てもお分かりの通り、信販を中心とした消費者金融業を行っていて、不動産関連に進出してきたのは、入居時の敷金や引っ越しなどの費用を融資する「入居者ローン」を取り扱い、そして今回「家賃保証」の商品を発売したそうです。

 そのような経緯やノウハウもあって、審査や回収が厳しいのかな、と思いきや、審査基準や条件もいろいろと相談にのってくれそうなので、その点は特にお勧めです。

 商品内容ですが、住居はもちろん、事務所・店舗・駐車場・トランクルームまでカバーし、家賃・共益費・駐車場料金・水町費なども保証の範囲です。また、事務所・店舗の場合は、連帯保証人が必要で、気になる保証料は家賃等の50%(法人契約の場合は80%)となっています。
 また、保証期間が入居から退去明け渡し日までとなっていて、更新保証料などがかからない、という点が特徴でしょう。

 こうやってみてみると、会社によって商品内容や条件が異なっていることが分かります。結果的にどれがお勧めなの? という声も聞こえてきそうですが、それはケースバイケースですし、家賃保証サービスの本来の目的である、保証してもらえるかどうか(というよりも、新しい事務所・店舗に安心してご入居いただくということ)という点は、実際に申し込んでみないとわからないので、すべての人にこれがお勧めですよ、とは断言できないのが実情なのです。

 なので、お申し込み時に我々がお客様の意向を踏まえながら、保証会社と交渉しながら、最終的にご契約いただくという流れで進めさせていただきたいと思いますので、なにとぞご了承ください。
 そして、弊社もよりよい商品を探して、お客様にご提案してまいりたいと思いますので、ご期待ください。
 

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by acmp | 2010-03-26 11:24 | staff さかた

家賃保証商品(フォーシーズ編)

 昨日お話しした通り、家賃保証サービスの商品説明をしたいと思います。
まず今日は、フォーシーズの「ビジネスサポートシステム」。

 この商品は、店舗・事務所等の事業用不動産の賃貸借物件に入居する法・個人が対象です。
保証範囲は、家賃、管理費・共益費その他(水町費等)、変動費、駐車場代などです。

 この商品の特徴は、保証委託料の設定です。
基本額は、月額賃料の1カ月分(最低35,000円)。
ただし、キャンペーン時には初回保証委託料を最大30%に割引く制度があります。これは、連帯保証人の有無や賃借人法人の信用度等の審査結果によって判断されます。
 また、1年間の自動更新で、滞納時の立替え実績によって更新保証料を変動させ、例えば契約期間中に立替え回数がなければ10,000円に割引されます。

 保証委託料が実際にいくらになるのかは、申込審査の結果次第ということで若干不安が残るところがあるかもしれませんが、弊社としては、さまざまな制約条件の中からご入居者様にとってメリットがある商品をご提案させていただきます。

 商品概要の説明については、こちらをご参照ください。

 また、お申し込み・ご相談は、物件探しと兼ねてACMプランナーズまでお申し付けください。001.gif


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by acmp | 2010-03-25 09:38 | staff さかた

家賃保証サービスのメリット

 ご承知の通り、アパート・マンションに限らず、事務所や店舗などの事業用不動産を賃借する場合には、一般的には連帯保証人をつけることが条件になります。
 これは、万一家賃が滞納した場合や賃貸人に対して損害を与えた場合に、賃借人と連帯して一切の債務を負うことを約定することで賃貸人のリスクを軽減させることを目的としています。特に事業用は、居住用に比べ賃借人の売上不振や倒産などのリスクが高くなるので、それだけ連帯保証人の意義は大きくなります。

 一方で、連帯保証人のリスクもそれだけ大きくなるので、それだけのリスクを負えるだけの意思があるのか、あるいは実際に保証能力(=資力)があるのか、といった点がポイントになります。
 かといって連帯保証人が見つからないので、新たな事務所を借りて、次のビジネスチャンスを取りこぼしてしまう、ということは避けたいものだと思います。

 そこで、賃貸人にも賃借人にもメリットがある商品が、この「家賃保証」です。このサービスは、専門の保証会社が賃借人の連帯保証人になって、スムーズに入居できることを支援してくれます。適当な連帯保証人を見つけることができない賃借人にとっても朗報です。さらに審査時間は申込をしてから最短30分。すぐに結論が出るので、即断即決を求められる中小・零細企業の経営者にとってもうれしいものです。

 弊社でも、主として「フォーシーズ」と「日新信販」の2社の保証サービスをご紹介しています。賃借人様のメリットを考慮して、ご提案してまいります。006.gif
商品内容や保証料等は各社違いますので、詳しくは、明日以降にご紹介します。

 

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by acmp | 2010-03-24 10:11 | staff さかた

福岡パルコ オープン

 連休明けの火曜日。昨日までは春の陽気で、本当に行楽日和でしたが、休み明けの今日は、一転して雨になってしまいました。

 そんな連休中に、下見も兼ねて、19日に福岡・天神にオープンした「福岡PARCO」に早速行ってきました。開店直後に行ったので、入場規制を行っていたもののそれほど待たされずに店内に入ることができました。
 店内の内装は白を基調に明るい雰囲気で、これまでこの建物が6年間閉鎖されていたイメージを一新させるもので、新しいというのは本当にいいものです。また、サッと一回りしただけですが、行列ができている人気店とそうでない店との差も顕著に見られ、これからどのような商業施設になっていくのか楽しみです。

 店舗開発にも携わる人間として、いろいろと気になる点や勉強になる点も多々ありますが、週末のニュース報道などでは近隣の百貨店や商店街などにも買い物客が流れて波及効果が出てきているようなので、とりあえず地域経済にとってはプラス効果を及ぼしたということでよかったと思います。

 辛口にいえば、往々にして開店直後の「特需」があるので、落ち着くまではもう少し注視した方がいいでしょう。甘口でいえば、一極集中の勝ち組地域として、話題が話題を呼ぶような都市・商業施設として発展していくことを期待したいものです。


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by acmp | 2010-03-23 10:02 | staff さかた

最近のオフィス事情 -地価公示-

 昨日、国土交通省から全国の地価公示が発表されました。
全国27410か所の調査地点のうち、上昇したのはわずか7地点のみ。99.6%の地点が下落したとのこと。
 全国の商業地域の平均変動率が△6.1%。007.gif

 テナントビルの空室率の上昇、家賃の下落などによって、都心部の不動産の収益性が低下していることが原因。これを突き詰めると、結局は景気低迷によって企業収益が落ち込み、オフィス需要の減退(縮小・撤退)という構図が見えてきます。

 昔(バブル前)は、地価は右肩上がりの安定性が魅力で、「土地神話」なるものがありましたが、今は株式と同じで、経済情勢によって価格が大きく変動するリスクが高い金融商品といったイメージに大きく変化してしまっているようです。

 一方、このように変化した不動産市場において、オフィスや店舗を借りるテナント側も、賃料が変動することに着目して、底値で賃借できるようなタイミングを見計らうなどのアンテナを張っておく必要がこれからはますます重要になってくるのではないでしょうか。


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by acmp | 2010-03-19 10:24 | staff さかた

最近のオフィス事情 -フリーレント-

 最近の経済情勢もあって、テナントビルを取り巻く環境も悪く、テナント面積を縮小撤退させる事例が大半です。
 そうした中にあって、ビルオーナーも空いた部屋をそのまま遊ばしておくこともできないので、あれこれ工夫しながら、既存入居者の引き留めや新規入居者への特典を付けて、入居率確保に躍起です。
 新規募集のひとつの手法が「フリーレント」です。これは、入居から一定期間家賃が発生しないという、賃借人にとっては非常にありがたい特典です。最近ではフリーレント期間6カ月というのも、珍しいことではなくなってきました。a0149371_12384873.jpg

 ビルオーナーにとっては全くの家賃収入減なのに、なぜこの手法がとられるの?いろいろな理由があると思いますが、大きく言って、
 ・家賃単価の値引きは、長期にわたって減収になる。
 ・さらに相場の値崩れを誘発し、価格競争になり、結局は自分の首を絞めることになる
 ・既存テナントとの価格差が生じ、公平性が保てない
 ・敷金の値引きは、家賃滞納や原状回復などの債務不履行時の担保となるため、それには手をつけたくない
などが考えられます。

 一方で、リニューアル改修工事などのようにビルオーナーに先行投資が必要となることもなかったり、賃借人にとって既存オフィスの解約前予告6ヶ月前の負担を軽減させるなどの効果もあり、はやく入居者を確保したいというビルオーナー側の気持ちの表れと言えるでしょう。

 ビルオーナー様もいろいろな特典やキャンペーンを設定していますので、それをうまく活用されながら、事務所移転や新規開業をご検討されてはいかがでしょうか。
 詳しくは、弊社までお気軽にお問い合わせください。

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by acmp | 2010-03-18 12:39 | staff さかた

新着物件を掲載しました(三天第一ビル他)

 またまた新着物件をご紹介します。006.gif

 今日は、天神3丁目エリアの2物件です。

 ・三天第一ビル    福岡市中央区天神3
 ・河村天神荘ビル  福岡市中央区天神3
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 このエリアは、天神の北方に位置し、ダイエーショッパーズ、マツヤレディス(現:ミーナ天神)などの1970年代に開業した大型商業施設がある天神橋口交差点の北西に位置しています。(そういえば、私が東京から福岡に引っ越してきた当初には、よく買い物に来ていたものでした・・・)
 また、安国寺、光圓寺、 圓正寺、少林寺等の寺院も多く点在し、喧騒な飲食店街と静寂な寺院とが微妙に混在しています。まさに、都心部の昼と夜の両面の顔を持ち合わせているような感じです。

 このようなエリアで、飲食店向きの店舗と事務所ビルを本日はご紹介しました。特に、三天第一ビルの店舗は、1・2階部分、その面積はなんと250坪!。路地からの隠れ家的な入り口で演出して、店内も日中の疲れを癒す落ち着いた雰囲気のインテリアにしながら、他の近隣の店との差別化を図るというのはいかがでしょうか?
 あるいは、コミックやフィギュアなどのマニア向け小売店、ネットカフェなども面白いかもしれませんね。(このエリアは、実はこのような店が多い)

 店舗は、事務所以上にいろいろな可能性があり、その物件の潜在能力を如何に発掘するのか、テナントと一緒に議論しながら創り込む楽しさがあるので、我々もワクワクしながら仕事ができます。043.gif

 詳しくは、弊社までお気軽にお問い合わせください。
 

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by acmp | 2010-03-17 10:52 | 物件更新情報