福岡市 博多区・中央区の賃貸オフィス(貸事務所)や貸し店舗などを中心とした情報ブログ http://www.acmp.co.jp
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カテゴリ:staff さかた( 51 )

店舗立地の重要性

 昨日のこと、某地方都市の駅前商店街の中で、学習塾を経営している社長が来社されました。その相談理由は、売上減少。数年前のピーク時に比べ、1/4程度まで低迷。その理由はいろいろとあるようですが、まずはその塾の立地にあるといいます。a0149371_10122040.jpg

 ①駅前の中心商店街の中にあるこの塾は、まずは大型の郊外型商業施設の出店によって来街者が激減し、寂れた雰囲気(いわゆるシャッター街)になってしまい、生徒を通わせるには好ましくない環境になっていること。
 ②次に駅近のより良い立地の場所に競業他校が出店され、そちらに生徒が奪われていること

 このような現象は、学習塾に限らず、飲食店・物販店・サービス店など幅広い地方都市の店舗で抱える問題になっています。

 この社長曰く、より立地のいい場所に移れば、起死回生を図れると奮起されていましたが、確かに来店型店舗では立地が生命線。他社よりもいかにいい場所に出店できるかという陣取り合戦のところもあるかもしれません。

 それだけに、立地、ターゲット客の移動形態、動線などを十分に把握しながら、中長期的なまちの盛衰見通しも踏まえて、慎重に店舗を選定すべきだと、改めて実感させられました。
 また、その物件を紹介する立場の業者である弊社も、このような観点からアドバイスできるように心がけてまいりたいと思います。


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by acmp | 2010-04-06 10:15 | staff さかた

いよいよ新年度です

 いよいよ新年度が始まりました。
 
 日経平均株価も2月上旬の10,000円割れの水準から昨日の終値は11,000円を超え、その他経済指標も回復の兆しが見えているようです。004.gif
 となると、私の関心は、企業業績が回復 → 支店営業所の出店 → 福岡への進出企業の増加 → テナント市況の回復  という方程式が成り立つのか、という点。

 元気になってもらいたいですね 日本経済!!
そして、その推進役の一翼(のほんのわずかな部分だけですが・・・)を担って、地域経済の活性化と活力ある企業様と接点を持ち、そのお手伝いができたら幸せです。それが、この仕事の醍醐味かもしれませんね。
 
 福岡進出をご検討の法人様、お気軽にお声かけください!事務所・店舗の物件紹介だけでなく、さまざまな点でご要望にお応えできるようにサポートさせていただきます。055.gif

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by acmp | 2010-04-01 09:37 | staff さかた

決算まであと5日

 3月末日は、いろいろな意味で区切りの日。役所の年度末、進学・就職など、実社会では元旦以上の意味を持つ日かもしれません。
 また多くの企業が決算期末を迎え、その日までに仕事を完了させ、あるいは支払いや入金を完了させておきたい日でもあります。
 ご多分に漏れず、わが社でも今月末が決算を迎えます。期初の高い目標をクリアするためには、最後の追い込みが肝心です。残された日数は少なくなってきましたが、営業上の数字を少しでも上げてゴールを切れるように頑張ります!目標達成の第一の原則が、諦めないこと、ですよね。045.gif

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by acmp | 2010-03-27 09:47 | staff さかた

家賃保証商品(日新信販編)

 最近花冷えのような天候が続いています。そして、私事で恐縮ですが、連休中から風邪気味。これでは昨日満開宣言をした桜を見に行くのは少々きつい。007.gif

 昨日に続いて、今日は日新信販の家賃保証サービスをご紹介します。
 同社は、家賃保証の業界では後発組で、社名から見てもお分かりの通り、信販を中心とした消費者金融業を行っていて、不動産関連に進出してきたのは、入居時の敷金や引っ越しなどの費用を融資する「入居者ローン」を取り扱い、そして今回「家賃保証」の商品を発売したそうです。

 そのような経緯やノウハウもあって、審査や回収が厳しいのかな、と思いきや、審査基準や条件もいろいろと相談にのってくれそうなので、その点は特にお勧めです。

 商品内容ですが、住居はもちろん、事務所・店舗・駐車場・トランクルームまでカバーし、家賃・共益費・駐車場料金・水町費なども保証の範囲です。また、事務所・店舗の場合は、連帯保証人が必要で、気になる保証料は家賃等の50%(法人契約の場合は80%)となっています。
 また、保証期間が入居から退去明け渡し日までとなっていて、更新保証料などがかからない、という点が特徴でしょう。

 こうやってみてみると、会社によって商品内容や条件が異なっていることが分かります。結果的にどれがお勧めなの? という声も聞こえてきそうですが、それはケースバイケースですし、家賃保証サービスの本来の目的である、保証してもらえるかどうか(というよりも、新しい事務所・店舗に安心してご入居いただくということ)という点は、実際に申し込んでみないとわからないので、すべての人にこれがお勧めですよ、とは断言できないのが実情なのです。

 なので、お申し込み時に我々がお客様の意向を踏まえながら、保証会社と交渉しながら、最終的にご契約いただくという流れで進めさせていただきたいと思いますので、なにとぞご了承ください。
 そして、弊社もよりよい商品を探して、お客様にご提案してまいりたいと思いますので、ご期待ください。
 

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by acmp | 2010-03-26 11:24 | staff さかた

家賃保証商品(フォーシーズ編)

 昨日お話しした通り、家賃保証サービスの商品説明をしたいと思います。
まず今日は、フォーシーズの「ビジネスサポートシステム」。

 この商品は、店舗・事務所等の事業用不動産の賃貸借物件に入居する法・個人が対象です。
保証範囲は、家賃、管理費・共益費その他(水町費等)、変動費、駐車場代などです。

 この商品の特徴は、保証委託料の設定です。
基本額は、月額賃料の1カ月分(最低35,000円)。
ただし、キャンペーン時には初回保証委託料を最大30%に割引く制度があります。これは、連帯保証人の有無や賃借人法人の信用度等の審査結果によって判断されます。
 また、1年間の自動更新で、滞納時の立替え実績によって更新保証料を変動させ、例えば契約期間中に立替え回数がなければ10,000円に割引されます。

 保証委託料が実際にいくらになるのかは、申込審査の結果次第ということで若干不安が残るところがあるかもしれませんが、弊社としては、さまざまな制約条件の中からご入居者様にとってメリットがある商品をご提案させていただきます。

 商品概要の説明については、こちらをご参照ください。

 また、お申し込み・ご相談は、物件探しと兼ねてACMプランナーズまでお申し付けください。001.gif


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by acmp | 2010-03-25 09:38 | staff さかた

家賃保証サービスのメリット

 ご承知の通り、アパート・マンションに限らず、事務所や店舗などの事業用不動産を賃借する場合には、一般的には連帯保証人をつけることが条件になります。
 これは、万一家賃が滞納した場合や賃貸人に対して損害を与えた場合に、賃借人と連帯して一切の債務を負うことを約定することで賃貸人のリスクを軽減させることを目的としています。特に事業用は、居住用に比べ賃借人の売上不振や倒産などのリスクが高くなるので、それだけ連帯保証人の意義は大きくなります。

 一方で、連帯保証人のリスクもそれだけ大きくなるので、それだけのリスクを負えるだけの意思があるのか、あるいは実際に保証能力(=資力)があるのか、といった点がポイントになります。
 かといって連帯保証人が見つからないので、新たな事務所を借りて、次のビジネスチャンスを取りこぼしてしまう、ということは避けたいものだと思います。

 そこで、賃貸人にも賃借人にもメリットがある商品が、この「家賃保証」です。このサービスは、専門の保証会社が賃借人の連帯保証人になって、スムーズに入居できることを支援してくれます。適当な連帯保証人を見つけることができない賃借人にとっても朗報です。さらに審査時間は申込をしてから最短30分。すぐに結論が出るので、即断即決を求められる中小・零細企業の経営者にとってもうれしいものです。

 弊社でも、主として「フォーシーズ」と「日新信販」の2社の保証サービスをご紹介しています。賃借人様のメリットを考慮して、ご提案してまいります。006.gif
商品内容や保証料等は各社違いますので、詳しくは、明日以降にご紹介します。

 

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by acmp | 2010-03-24 10:11 | staff さかた

福岡パルコ オープン

 連休明けの火曜日。昨日までは春の陽気で、本当に行楽日和でしたが、休み明けの今日は、一転して雨になってしまいました。

 そんな連休中に、下見も兼ねて、19日に福岡・天神にオープンした「福岡PARCO」に早速行ってきました。開店直後に行ったので、入場規制を行っていたもののそれほど待たされずに店内に入ることができました。
 店内の内装は白を基調に明るい雰囲気で、これまでこの建物が6年間閉鎖されていたイメージを一新させるもので、新しいというのは本当にいいものです。また、サッと一回りしただけですが、行列ができている人気店とそうでない店との差も顕著に見られ、これからどのような商業施設になっていくのか楽しみです。

 店舗開発にも携わる人間として、いろいろと気になる点や勉強になる点も多々ありますが、週末のニュース報道などでは近隣の百貨店や商店街などにも買い物客が流れて波及効果が出てきているようなので、とりあえず地域経済にとってはプラス効果を及ぼしたということでよかったと思います。

 辛口にいえば、往々にして開店直後の「特需」があるので、落ち着くまではもう少し注視した方がいいでしょう。甘口でいえば、一極集中の勝ち組地域として、話題が話題を呼ぶような都市・商業施設として発展していくことを期待したいものです。


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by acmp | 2010-03-23 10:02 | staff さかた

最近のオフィス事情 -地価公示-

 昨日、国土交通省から全国の地価公示が発表されました。
全国27410か所の調査地点のうち、上昇したのはわずか7地点のみ。99.6%の地点が下落したとのこと。
 全国の商業地域の平均変動率が△6.1%。007.gif

 テナントビルの空室率の上昇、家賃の下落などによって、都心部の不動産の収益性が低下していることが原因。これを突き詰めると、結局は景気低迷によって企業収益が落ち込み、オフィス需要の減退(縮小・撤退)という構図が見えてきます。

 昔(バブル前)は、地価は右肩上がりの安定性が魅力で、「土地神話」なるものがありましたが、今は株式と同じで、経済情勢によって価格が大きく変動するリスクが高い金融商品といったイメージに大きく変化してしまっているようです。

 一方、このように変化した不動産市場において、オフィスや店舗を借りるテナント側も、賃料が変動することに着目して、底値で賃借できるようなタイミングを見計らうなどのアンテナを張っておく必要がこれからはますます重要になってくるのではないでしょうか。


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by acmp | 2010-03-19 10:24 | staff さかた

最近のオフィス事情 -フリーレント-

 最近の経済情勢もあって、テナントビルを取り巻く環境も悪く、テナント面積を縮小撤退させる事例が大半です。
 そうした中にあって、ビルオーナーも空いた部屋をそのまま遊ばしておくこともできないので、あれこれ工夫しながら、既存入居者の引き留めや新規入居者への特典を付けて、入居率確保に躍起です。
 新規募集のひとつの手法が「フリーレント」です。これは、入居から一定期間家賃が発生しないという、賃借人にとっては非常にありがたい特典です。最近ではフリーレント期間6カ月というのも、珍しいことではなくなってきました。a0149371_12384873.jpg

 ビルオーナーにとっては全くの家賃収入減なのに、なぜこの手法がとられるの?いろいろな理由があると思いますが、大きく言って、
 ・家賃単価の値引きは、長期にわたって減収になる。
 ・さらに相場の値崩れを誘発し、価格競争になり、結局は自分の首を絞めることになる
 ・既存テナントとの価格差が生じ、公平性が保てない
 ・敷金の値引きは、家賃滞納や原状回復などの債務不履行時の担保となるため、それには手をつけたくない
などが考えられます。

 一方で、リニューアル改修工事などのようにビルオーナーに先行投資が必要となることもなかったり、賃借人にとって既存オフィスの解約前予告6ヶ月前の負担を軽減させるなどの効果もあり、はやく入居者を確保したいというビルオーナー側の気持ちの表れと言えるでしょう。

 ビルオーナー様もいろいろな特典やキャンペーンを設定していますので、それをうまく活用されながら、事務所移転や新規開業をご検討されてはいかがでしょうか。
 詳しくは、弊社までお気軽にお問い合わせください。

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by acmp | 2010-03-18 12:39 | staff さかた

ビルオーナー様へ:テナント物件募集中です!

 空室対策でお悩みのビルオーナー様へ、弊社にも入居者のご紹介のお手伝いをさせてください!!
ビルオーナー様にとっても、早期に入居者が決まるメリットがありますし、弊社としても入居者のニーズに合う優良物件の情報を少しでも多くストックしていたいのです。

 そこで、まずお勧めなのが、弊社のホームページをご活用いただいて、物件を掲載することです。物件の長所、アピールポイントを抽出して、物件情報を掲載するだけで、物件を探している方に直接訴求することができ、より早期に入居者が見つかると思います。

 まずは、弊社に、「こんな物件を持っているのだけど、入居者を紹介してくれない?」とお申込みいただければ、弊社は一生懸命入居者を探します。
 
 ただし、当面は
 ・物件の種類:事業系(事務所・店舗・倉庫等)
 ・エリア:福岡市博多区・中央区を中心とした近郊
とさせていただきます。

 詳しくは、leasing@acmp.co.jp か電話092-473-8033でお問い合わせください。



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by acmp | 2010-03-11 10:35 | staff さかた